La maison individuelle incarne le rêve immobilier par excellence pour de nombreux Français qui voit en ce type de bien l’investissement idéal et l’opportunité parfaite d’allier confort, liberté et sécurité à leur famille. Le contexte Covid a par ailleurs renforcé cette tendance avec un désir croissant pour de nombreux acheteurs de quitter les grandes villes et les centres urbains pour les zones périurbaines, voire rurales, avec la possibilité de faire construire sa maison. Et de fait, le marché de la maison s’est rarement aussi bien porté. Ainsi, entre le 1er semestre 2019 et le premier semestre 2021, les ventes de maisons individuelles ont augmenté de plus de 16%.
Pourtant, faire construire sa maison n’est pas un long fleuve tranquille, et le poids financier comme l’investissement que demande un tel projet peuvent susciter stress et angoisse pour les acquéreurs. Fort heureusement, il existe une série de dispositifs visant à protéger les acheteurs. Découvrez au fil de cet article les principales garanties et assurances pouvant s’appliquer dans le cadre d’un projet de construction de maison.
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
Le contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI n’est pas à proprement parler une assurance ou une garantie, mais son but est d’assurer la protection et la sécurité juridique des acheteurs dans le cas d’un projet de construction de maison. La signature du CCMI est donc une étape indispensable de tout projet.
Ce Contrat de Construction de Maison Individuelle mentionnera une série d’informations clés sur le projet et sa livraison :
- La localisation du terrain et sa superficie
- La conformité du projet selon les règles d’urbanisme en vigueur
- Une copie du permis de construire
- Le descriptif technique de la maison et sa notice d’information
- Le prix total et final de la construction
- Les modalités de paiement et les indices de révision
- La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution prévu
- Les pénalités prévues en cas de retard du chantier
- Une mention de la possibilité de l’acheteur de se faire accompagner d’un expert lors de la réception du chantier
- Les informations relatives à la garantie de remboursement
- Les clauses suspensives.
Afin que soit rédigé le CCMI, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment le fait que le maître d’ouvrage soit bien propriétaire du terrain à bâtir, que les plans de la maison soient établis, que le permis de construire soi déposée, que l’assurance dommage-ouvrage ait bien été demandée…
L’assurance dommage-ouvrage
Selon le Code des assurances, le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le commanditaire du chantier, en l’occurrence vous, à l’obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage dans le cadre de la construction ou de la rénovation d’une maison. Cette assurance doit être souscrite avant le début du chantier.
Mise en place en janvier 1978 dans le cadre de la Loi Spinetta, l’assurance dommage-ouvrage a pour but principal de bénéficier d’un remboursement rapide en cas de dommages entrant dans le cadre de la garantie décennale et donc de pouvoir réaliser les travaux de réparation dans les plus brefs délais.
Sont ainsi concernés l’ensemble des défauts survenus après réception des travaux et touchants à la solidité de l’ouvrage et à aux équipements qui en sont indissociables. On pense ainsi aux fondations et à l’ossature de la maison, ou réseaux d’assainissement, de plomberie et d’électricité, aux plafonds, planchers, huisseries, installations électriques encastrées, aux ouvrages dotés de fondations telles que les piscines, terrasses ou vérandas…
La garantie décennale
Nous l’évoquions plus haut lorsqu’il était question de l’assurance dommage-ouvrage, la garantie décennale dépend de la responsabilité civile décennale souscrite par le constructeur de maison individuelle. Celle protège tout constructeur d’un ouvrage neuf ou existant quant à ses responsabilités sur les dommages non décelables lors de la réception des travaux et pouvant apparaître sur une construction, et ce pour une durée de 10 ans. Ce délai débute au lendemain de la réception du chantier et de la signature du procès-verbal correspondant. En cas de défaut constaté et de travaux à réaliser, le professionnel peut activer la garantie décennale. L’assurance dommage-ouvrage souscrite par l’acheteur permettra de débloquer rapidement les fonds et de réaliser les travaux ou rembourser les frais de réparation sans délai.
Sont ainsi concernés l’ensemble des éléments évoqués précédemment : fondation et ossatures, ouvrages de viabilité, voirie, ouvrages avec fondations, éléments et équipement indissociables de la maison…
Votre constructeur a l’obligation de vous remettre une attestation d’assurance de responsabilité civile décennale. N’hésitez pas lui réclamer et, s’il ne la présente pas, à faire appel à un autre professionnel.
Attention, les éventuels sous-traitants de votre constructeur ne sont pas pris en charge par sa garantie décennale. Ils sont ainsi responsables de leurs obligations auprès du constructeur.
L’assurance multirisque habitation
Dès lors que la maison est hors d’air et hors d’eau, c’est-à-dire lorsque les murs et la toiture ont été bâtis, et lorsque les portes et fenêtres ont été posées, l’assurance multirisque habitation devient obligatoire.
Cette assurance MRH permet ainsi de protéger la maison en chantier des risques de sinistres que l’on retrouve pour tout contrat d’assurance habitation : incendie, dégât des eaux, événements liés aux intempéries, explosion…
À ce stade, les questions relatives aux vols et aux vandalismes sont optionnelles dans la mesure où ces problématiques sont normalement prises en charge par l’assurance professionnelle du constructeur de maison qui sera ainsi protégé contre le vol de matériaux ou la dégradation d’équipements et d’outils.
Notez enfin que le défaut d’assurance MRH dans le cadre de la construction de votre maison vous vous exposez à une amende.
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement
Prévue par l’article 1792-3 du Code civil, la garantie de bon fonctionnement protège l’acquéreur des mauvais fonctionnements et défauts des éléments dissociables de la construction (portes intérieures, faux plafonds, équipements électriques, chaudières et ballon d’eau chaude, volets manuels ou volets roulants…), et donc non inclus dans la garantie décennale, sur une durée de 2 ans à compter de la réception du chantier. Non obligatoire, mais fortement conseillée, elle est souscrite par le constructeur. La présence d’une garantie biennale dans l’offre de votre professionnel est donc un gage de sérieux et de confiance pour un chantier et une réception des travaux en toute sérénité.
La garantie de parfait achèvement
Contrairement à la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement est obligatoire pour les maîtres d’œuvre en vertu de l’article 1792-6 du Code civil. Ce dernier est ainsi tenu de réaliser l’ensemble de travaux nécessaires en cas de vices ou anomalies de construction détectés à la réception des travaux ou après réception, les défauts, désordres et malfaçons apparents, qu’ils soient techniques, fonctionnels ou esthétiques, à condition bien sûr qu’ils ne résultent pas d’une cause extérieure ou d’un défaut d’utilisation.
Si c’est au maître d’œuvre, dans notre cas le constructeur, qu’il incombe de souscrire la garantie de parfait achèvement, c’est le maître d’ouvrage, l’acheteur, qui peut invoquer son activation en refusant de signer le procès-verbal de réception des travaux ou par courrier recommandé au constructeur pendant l’année qui suit la réception du chantier.
La garantie de livraison à prix et délais convenus
Le secteur du bâtiment n’a pas toujours la réception d’être ponctuel dans ses délais de réalisation, ce qui pourrait être problématique pour l’acheteur en cas de vente d’un bien précédent ou de souscription d’un prêt-relais.
Afin de protéger les acheteurs contre les risques de retard de plus de 30 jours ou d’inachèvement, ou encore d’abandon de chantier, la garantie de livraison à prix et délais convenus s’impose, dans le cadre du CCMI, à tous les constructeurs de maison et pour chacun de leur chantier.
Une fois encore, c’est au constructeur de souscrire ce type de garantie, un organisme d’assurance se portant alors garant pour lui en cas de retard, de non-respect des engagements voire de faillite, ou en cas de surcoût. Et une fois encore, c’est au maître d’œuvre de faire le constat du retard auprès de l’organisme garant du constructeur par lettre recommandée.
La garantie de remboursement d’acompte
Obligation légale et à la charge du constructeur, la garantie de remboursement d’acompte garantit le remboursement des éventuelles sommes versées en tant qu’acompte par le maître d’ouvrage lorsque le contrat de construction ne peut être appliqué selon les éléments convenus. Cela peut-être le cas par exemple en cas de retard d’ouverture du chantier, lorsque l’acheteur use de son droit de retrait dans les délais prévus par la loi ou encore lorsqu’il n’a pas obtenu d’accord de sa banque.
De fait, de nombreux constructeurs de maison demandent un acompte de 5% à la signature du contrat, puis 5% supplémentaire à l’obtention du permis de construire. Toutefois, cela n’est pas systématique et certains constructeurs de maison mettent justement en avant le fait de ne demander aucun acompte.
Vous pensez avoir trouvé le constructeur idéal pour donner vie à votre projet de maison individuelle ? N’hésitez pas à lui demander l’ensemble des justificatifs relatifs aux assurances et garanties qui vous sont proposées. L’ajout de garantie complémentaire peut également faire l’objet d’une demande voire d’une négociation de votre part, le but étant de bénéficier d’une protection maximale durant le chantier de construction et après réception de votre maison.