Si votre regard se tourne vers une acquisition, voici les points auxquels vous devriez être particulièrement attentifs.
Comment aborder la question?
Evidemment, d’abord, il y a les envies, il y a les goûts et les couleurs. Mais ceux-ci s’expriment d’autant plus facilement que vous avez les moyens de les assumer !
Donc la plupart du temps, il faut faire avec l’offre et, de plus en plus, avec les conditions de vie quotidienne.
Les premiers critères sont ceux de vos besoins de vie : surface, nombre et type de pièces, garage, cave, jardin. Ce sont vos arbitrages, de couple et de famille, entre différentes priorités et exigences. Prenez le temps nécessaire, veillez à ce que chacun comprenne l’enjeu. Vous allez partager cette maison pendant longtemps, ne faites pas d’impasses qui pourraient rester en travers de votre future vie quotidienne…
Le saviez-vous ? La France compte 18 millions de maisons individuelles, neuves ou anciennes. Et environ 60% des logements mis en chantier sont des maisons ! Le marché tourne autour de 120 000 mises en construction de maisons par an, pour une surface moyenne de 130m2 (source : site développement durable gouvernemental)
Si c’est votre première acquisition de maison, pensez aux éléments nouveaux dont vous pouviez – ou deviez ! – faire abstraction en habitat collectif : proximité de la circulation (avec ce que cela induit en qualité de l’air, en risques pour les enfants – ils ont toujours plus d’autonomie qu’en appartement), qualité et solidarités du voisinage, bruits récurrents…
Ces éléments sont subis ou tolérés en environnement urbain mais deviennent des facteurs importants pour une maison… dans la mesure où c’est précisément pour le confort de vie que vous aurez préféré la maison au collectif !
Raisonnez d’abord par les coûts… tous les coûts
Le premier critère, c’est le prix (voir article) Mais il faut désormais le lier à la hausse continue du coût des transports. Le prix d’un bien est proportionnel à sa desserte et à l’accessibilité des services, commerces, lieux d’activité. Sur le long terme, le renchérissement de l’énergie diminue l’attractivité de votre maison (et donc sa valeur à la revente). Comme on le dit communément, « la proximité n’a pas de prix ». Si l’accès et la fréquence des transports collectifs vous obligent à vous déplacer en voiture, vous avez intérêt à calculer le coût total (notre conseil : raisonnez en hypothèses hautes !) Si de surcroît, les conditions de transports se dégradent (éloignement professionnel, densification de la circulation routière…), le confort de vie pour lequel vous avez choisi votre maison risque de s’effacer devant une accumulation de contraintes.
Donc, l’achat d’une maison oui, à condition d’envisager l’acquisition de façon très rationnelle et dans une vision à long terme des conséquences de votre choix de vie.
Evaluez l’état de la construction
L’achat d’une maison, c’est la transaction la plus coûteuse et la plus importante de votre vie. Et les surprises dans ce domaine sont généralement aussi coûteuses et lourdes de conséquences.
Il est donc primordial d’avoir en tête que contrairement au logement collectif, vous n’avez avec une maison individuelle ni le recours, ni l’assistance et ni la maintenance assurés par une copropriété et son syndic. Vous êtes entièrement responsable de l’entretien et des réparations.
Il faut savoir observer : présence de fissures, décollement des papiers peints ou cloques sur la peinture signalant une humidité anormale, tuiles cassées ou manquantes en toiture… Autant de signes qui demandent de solides explications de la part du vendeur.
Mais les explications conduisent à d’autres explications et vous n’êtes pas spécialiste en la matière.
Un audit technique peut s’avérer un excellent moyen de prévenir une mauvaise acquisition. Vous exigerez donc une expertise qui sera une condition dans le compromis de vente.
Vous êtes à présent sûrs de l’emplacement et de la qualité de construction ?
Il est temps de s’intéresser au bilan énergétique de la maison.
Connaissez le bilan énergétique de la maison
Quelques questions simples vous donneront de premiers éléments : la présence ou non de doubles vitrages, l’ancienneté de la chaudière (à condensation pour les modèles les plus récents à combustibles fossiles), le type d’énergie (voir notre article sur le prix des énergies), l’état général des menuiseries et l’épaisseur des murs, qui peut traduire la présence d’un isolant.
Observez le confort général dans la maison et la température de surface des murs et des radiateurs. Si ces derniers sont brûlants alors que le fond de l’air est frais dans la maison, il est probable que la performance énergétique soit médiocre… Le diagnostic de performance énergétique (DPE) (voir notre article sur ce sujet) vous apportera des informations utiles, même s’il ne constitue pas une garantie absolue.
Auprès de qui acheter ?
Les intermédiaires (agents immobiliers, notaires, marchands de biens) , les média spécialisés, les annonces de la presse quotidienne régionale sont les pourvoyeurs traditionnels d’offres.
Le marché s’est fortement implanté sur Internet et vous pouvez désormais créer vos recherches automatisées selon vos critères, avec mises à jour et alertes, soit via sites web, soit via applications pour tablettes ou smartphones.
Quelques points à souligner :
- Les agents immobiliers. Après la bulle immobilière et la chute du marché qui en a résulté en 2008/2009, la profession s’est rationnalisée et un travail sur le métier et la qualité de service a été entrepris. Il faut toutefois encore faire parfois un véritable effort pour comprendre la réalité derrière le texte de l’annonce… et la mise en scène professionnelle de la photo. Cette dernière survalorise toujours le bien : perspectives plus larges, luminosité accrue.
- Les acteurs du marché de l’immobilier en ligne proposent des services qui vous permettent de paramétrer très finement vos attentes et de créer des veilles automatisées. Vous accédez désormais à des services géolocalisés avec une précision plus grande des prix, par zone ou par quartier, des avis, des recommandations.En contrepartie, avec la tyrannie du « temps réel » la concurrence est réellement rude entre acheteurs.
- Les offres des notaires ont gagné en visibilité, suite à un effort sensible de la profession. L’intérêt de passer par un notaire pour choisir sa maison est dû à sa connaissance approfondie du marché régional et local, aux exclusivités qu’il gère et qui ne sont pas toujours diffusées, et enfin au coût moindre de la transaction, comparé à celui d’un agent immobilier.
- Les transactions directes entre particuliers ont le vent en poupe, avec les acteurs internet historiques tels que PAP, mais surtout avec le niveau de confiance qui s’établit dans ce type de transaction. Le marché est gagné par ce phénomène de « désintermédiation » qui touche la vente, la location, voire l’échange et le prêt pour tous les types de biens, depuis les articles courants jusqu’à l’automobile.
En conclusion
La meilleure stratégie reste de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Consultez plusieurs professionnels, tout en surveillant les annonces de particuliers et en manifestant votre intérêt pour un type de bien spécifique dans la zone géographique choisie.
N’hésitez pas à investir dans votre recherche : encore une fois, l’achat d’une maison sera probablement l’acte d’investissement le plus important de votre vie.
Vous avez de l’expérience d’achat, des trucs et astuces de recherche de maisons ou de diagnostic? Partagez-les avec les autres membres en vous rendant sur l’espace de commentaires de cette page.
Pour en savoir plus
- Les statistiques officielles du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie
- \Marche-immo (Groupe Credit Foncier) vous donne accès à une base complete et actualisée des prix des biens en France
- La FNAIM reste une reference pour quiconque à un projet immobiliier
- A découvrir : Drimki, pour sa carte interactive des prix et son concept de ‘rencontres immobilières’
- Et si vous êtes d’abord intéressés par la location, Clameur est la base avec laquelle commencer, au niveau départemental, régional et national.