De nombreux biens immobiliers sont détenus par la Société Civile Immobilière en France. Ce type de structure permet de mieux gérer la gestion du patrimoine, d’éviter les situations de blocage fréquentes en cas de copropriété et de faciliter la transmission/héritage.
Par défaut, cette société est soumise à l’impôt sur le revenu. Le régime fiscal est comparable à celui d’une acquisition « directe ».
En option, une SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce type de taxation peut être un piège fiscal dans certaines situations et ce risque est d’autant plus important qu’une SCI peut être automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment en cas de location meublée.
Que se passe-t-il en cas de location meublée ?
Une SCI location meublée est considérée comme ayant une activité commerciale. Dans ce cas, elle est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. L’administration fiscale peut alors lancer une procédure de requalification.
Les locations meublées sont alors considérées comme une activité commerciale si elles sont exercées fréquemment. Une SCI qui loue fréquemment des appartements meublés peut être requalifiée et être assujettie à un régime d’impôt sur le revenu des sociétés.
En ce qui concerne la fréquence, il a été jugé qu’une location d’été courte, estimée entre 15 jours à 1 mois, pendant trois années consécutives devrait être considérée comme commerciale. La période de location annuelle n’est donc pas un critère déterminant comme le précise l’expert immobilier Didier Mathus.
Sci location meublée : TVA
En principe, lorsqu’il est question d’une location meublée, il doit y avoir une exonération de TVA, quel que soit le montant des loyers perçus. Toutefois, des exceptions existent face à cette exonération, au cas où il s’agit d’une location meublée selon certaines conditions spécifiques :
- Prestation d’hébergement dans des conditions proches de l’hôtellerie : au cas où vous pratiquez une activité de location meublée et que vous offre le petit déjeuner ou encore le linge de maison, vos procédez régulièrement au nettoyage des locaux ou encore vous disposez d’un service de réception des clients, dans ce cas, les règles sont différentes. Au cas où vous effectuez au moins 3 des prestations énoncées, il n’y a pas d’exonération de TVA et vous serez assujettis à la TVA
- Prestation d’hébergement des résidences de tourisme classées ou des hôtels : les établissements hôteliers sont redevables à la TVA. Dans ce contexte, il n’y a donc pas d’exonération de TVA
Dans le cas où vous ne faites pas partie de ces deux situations et que votre activité, en tant que SCI, se résume à mettre en location meublée votre résidence secondaire sans proposer le petit déjeuner ni le linge de maison, dans ce cas, vous êtes exonérés de TVA.
Sci location meublée : avantages et inconvénients imposition à l’impôt sur les sociétés
La SCI location meublée met la société dans le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Ce type de régime fiscal présente bien des avantages et des inconvénients.
Avantages
- Le taux d’impôt : 15% en-dessous de 38 120 euros et 33,3% au-delà, ce taux peut constituer un avantage pour les associés qui sont assujettis à titre personnel à une tranche élevée du barème fiscal. Le cas échéant, l’impôt sur les revenus est préférable. Il faut noter que l’article 84 de la loi des finances de 2018 de prévoir une baisse du taux d’imposition à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, ce taux peut être réduit à 25% pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022
- Avec l’impôt sur les sociétés, la SCI peut diminuer ses charges dans une mesure plus large qu’étant assujettie à l’impôt sur les revenus. La rémunération du gérant est déductible
- D’un point de vue comptable, la SCI peut amortir le bien immobilier : ce mécanisme va permettre la réduction de l’assiette imposable pour une imposition réduite.
Inconvénients
- Le régime des plus-values est pernicieux
- Les recettes sont redevables à une double imposition : au niveau de la société et au niveau des associés dans le cadre de distribution des dividendes qui est caractérisée comme des revenus de capitaux mobiliers qui ouvre droit à un abattement de 40%
- En SCI à l’impôt sur les sociétés, les associes sont contraints de tenir une comptabilité commerciale dite comptabilité d’engagement, par l’intermédiaire du gérant
Dans le cas d’une SCI, avant de mettre en location meublée les biens immobiliers, les associés doivent faire des analyses sur les implications financières de la SCI, car le choix est définitif.